Belastingen op huurinkomsten

3/01/2025

2 min.

Dries duidt een ruimte aan op het bouwplan.

De rol van belastingen in onze samenleving

Belastingen spelen een cruciale rol in de (her)verdeling van welvaart en de financiering van overheidsuitgaven. Helaas wordt er vaak een onvolledig of onjuist beeld geschetst over ons fiscale landschap. Een veelgehoorde misvatting is dat huurinkomsten vrijgesteld zijn van belasting. Laten we dit misverstand rechtzetten: huurinkomsten worden wel degelijk belast.

Verhuur voor professioneel gebruik

Wanneer je een woning of appartement verhuurt aan een vennootschap, of aan iemand die het pand (gedeeltelijk) professioneel gebruikt, dan word je als verhuurder niet belast op het (voordeligere) kadastraal inkomen zoals bij privéverhuur, maar wel op de werkelijke nettohuurinkomsten.

De belastbare basis bestaat uit de jaarlijkse huurinkomsten, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40% (of 10% bij het verhuren van grond). Er is wel een ondergrens: de belasting gebeurt minstens op een bedrag gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

Berekening van de belastbare nettohuur

Voorbeeld:

Jaarlijkse huurinkomsten = € 7.000
Kadastraal inkomen (KI) = € 850
Revalorisatiecoëfficiënt voor 2024 = 5,46

Stap 1: forfaitaire kostenaftrek
€ 7.000 - (€ 7.000 x 40%) = € 4.200

Stap 2: Maximale aftrek controleren
Toegestane aftrek mag niet hoger zijn dan 2/3 van het herwaardeerde KI:
2/3 x € 850 x 5,46 = € 3.094

Aangezien 40% van de huur (€ 2.800) lager ligt dan € 3.094, mag je het volledige forfait toepassen.

Resultaat: belastbaar bedrag
€ 7.000 - € 2.800 = € 4.200

Stap 3: belastingberekening
Aan het hoogste belastingtarief van 50%, vermeerderd met een gemeentebelasting van 6%:
€ 4.200 x 50% x 1,06 = € 2.226

Intrestaftrek mogelijk

Heb je een lening afgesloten voor het aangekochte of verbouwde vastgoed? Dan kan je de betaalde intresten in mindering brengen van het belastbare bedrag.

Let op: de fiscus voorziet grenzen aan de kostenaftrek om misbruik te vermijden, zoals het kunstmatig opdrijven van de huurprijs wanneer je bijvoorbeeld zelf via een vennootschap huurt van je eigen privévermogen.

Het gunstregime voor woninghuur

Als je een woning of appartement verhuurt aan een natuurlijke persoon die het pand uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt (bijvoorbeeld als hoofdverblijfplaats), dan geniet je als verhuurder van een gunstige fiscale behandeling. In dat geval word je niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40%.

Voorbeeld

Huurder betaalt: € 585 per maand → € 7.020 per jaar
Basis kadastraal inkomen: € 850
Indexeringscoëfficiënt 2024: 2,1763

Stap 1: berekening belastbare basis
€ 850 x 2,1763 x 1,40 = € 2.589,80

Stap 2: belastingberekening
Aan het hoogste belastingtarief van 50% en een gemeentebelasting van 6%:
€ 2.589,80 x 50% x 1,06 = € 1.272,60

Intrestaftrek mogelijk

Betaal je intresten op een lening die je bent aangegaan om het onroerend goed aan te kopen, bouwen of renoveren? Dan mag je deze intresten aftrekken van je onroerende inkomsten, wat de uiteindelijke belastingdruk kan verlagen.

Let wel: deze voordelige regeling geldt enkel zolang het pand uitsluitend privé wordt gebruikt. Van zodra er sprake is van (gedeeltelijk) professioneel gebruik, gelden andere fiscale regels.

Eigenaar van een onroerend goed?

Dan zal je hier ook onroerende voorheffing op betalen.

Dit is een jaarlijkse belasting die in Vlaanderen wordt geheven op eigendommen zoals gronden, woningen, appartementen en bepaalde bedrijfsgoederen. Deze belasting wordt berekend door de Vlaamse Belastingdienst op basis van het kadastraal inkomen (KI) van het onroerend goed.

Conclusie

Huurinkomsten worden wel degelijk belast, zij het op uiteenlopende manieren afhankelijk van het type huurcontract en de bestemming van het vastgoed. Het huidige fiscale systeem kent aanzienlijke verschillen tussen vastgoed en financiële beleggingen, wat leidt tot discussies over rechtvaardigheid en evenredigheid. Een grondige herziening van deze belastingen kan bijdragen aan meer transparantie en gelijkheid binnen ons fiscale landschap.

Bereken je rendement dankzij ERA en Investr

Op ERA.BE hebben we een handige investeringscalculator beschikbaar. Vul enkele gegevens in en je ontvangt onmiddellijk een eerste rendementsberekening. Het is de eerste stap naar het maken van een weloverwogen investeringsbeslissing.

Ontdek ons investeringsvastgoed